张成龙律师成功案例：购房人入住七年险失房屋，法院判决注销银行抵押支持过户
张成龙律师成功案例：购房人入住七年险失房屋，法院判决注销银行抵押支持过户
2026年8月，安徽金亚太律师事务所张成龙律师代理的一起复杂房屋买卖合同纠纷案取得全面胜诉。合肥市瑶海区人民法院作出（2026）皖0102民初7135号民事判决，认定银行对已出售并长期由购房人占有的房屋未尽审慎审查义务，不构成抵押权的善意取得，判决注销银行最高额抵押登记，并判令出卖方协助购房人办理房屋过户手续。这一判决有力维护了购房人的合法权益，对同类“先卖后押”案件具有重要参考价值。
购房七年无法过户，房屋突遭抵押
2019年3月，M某经亲戚介绍，从H某、L某夫妇处购买了位于合肥市新站区某某镇小区的一套回迁安置住宅，双方签订《房屋买卖合同》，约定总购房款49万元。M某按约支付39万元后，H某将房屋交付其占有使用。M某随即对房屋进行装修并居住至今，其间按时缴纳物业费、水电费等相关费用。
2024年，M某得知小区业主开始办理不动产权登记，遂催促卖方配合办理过户手续，但对方以各种理由推诿拖延。2026年初，M某才得知该房屋已于2022年11月登记至L某名下，并于2023年5月被设置了110万元最高额抵押，抵押权人为中国银行合肥庐阳支行。
争议焦点：银行能否善意取得抵押权
案件的核心争议在于：银行在房屋已被出售并实际由他人居住的情况下接受抵押，能否依据不动产登记簿的公示公信原则善意取得抵押权？
中国银行庐阳支行辩称，其基于不动产登记证书确认L某为房屋权利人，已尽到审查义务，属于善意第三人，依法享有的抵押权应受法律保护。
法院认定：银行未尽审慎审查义务，不构成善意取得
张成龙律师代理原告M某，围绕“银行是否构成抵押权善意取得”这一核心问题展开有力论证。法院经审理采纳了代理意见，认定中国银行庐阳支行不构成抵押权的善意取得。
法院指出，商业银行作为专业信贷机构，其注意义务应显著高于一般民事主体。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条明确规定，商业银行应当对抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查。
本案中，M某自2019年接收房屋后即装修入住，持续占有使用至今，房屋实际居住状况稳定且公开。银行虽辩称进行了现场核查，但未能提供充分证据证明其已进入房屋内部核实实际居住人员身份及房屋占有使用状况。若银行工作人员确实进入房屋现场查看，理应发现房屋实际居住人并非抵押人L某；若银行未进入房屋内部或仅凭外部拍照即完成所谓“核查”，则明显未履行专业金融机构应有的审慎注意义务。
此外，L某向银行提供的离婚协议显示，案涉房屋系婚姻关系存续期间取得的拆迁安置房，银行应当知晓房屋可能涉及其他家庭成员或被安置人的权益，但未进一步核查房屋原始拆迁安置协议、未向物业管理部门或社居委核实房屋实际居住人及历史交易情况，存在明显审查疏漏。
判决结果：注销抵押、支持过户
法院最终判决：被告H某、L某、中国银行合肥庐阳支行于判决生效之日起十日内注销案涉房屋的抵押登记；抵押登记注销后十日内，H某、L某协助M某将房屋产权变更登记至M某名下。
法院同时明确，M某应于房屋所有权转移登记完成时向H某、L某支付剩余购房款10万元，一次性解决了全部纠纷。
案例意义：专业护航购房人安居权益
本案的典型意义在于明确了金融机构在办理抵押贷款业务时对抵押物实际状况的审慎审查义务。在房屋已实际由他人长期占有使用、权属来源存在明显疑点的情况下，银行不能仅凭不动产登记簿的记载即主张善意取得抵押权。
张成龙律师凭借深厚的民商事法学理论功底和丰富的诉讼实务经验，准确把握案件争议焦点，成功为客户争取到注销抵押、办理过户的全面胜诉判决。这一案例也为广大购买拆迁安置房等尚未办理产权登记房屋的购房人提供了重要的维权参考——即便房屋被出卖方事后抵押，只要购房人实际占有使用且银行未尽审慎审查义务，购房人的合法权益依然可以得到司法保护。